בפוסט האחרון על חמת, דנתי שוב בהתחלות הבנייה אשר חוו "פיק" ברבעון השלישי של 2016 ומאז המגמה היא בכיוון דרום.
באחת התגובות לפוסט הנ"ל, נאמר כי על מנת לבחון את פוטנציאל התחלות הבניה יש לבדוק את תוכנית המחיר (המגריל) למשתכן. התגובה הזו עוררה אצלי את בלוטות החשק… והחלטתי לצלול קצת אל תוך הנתונים של התוכנית, אשר מפורסמים באתר של משרד השיכון.
בחרתי לבחון מספר פרמטרים: מספר הזוכים בכל עיר, מצב הפרויקט, שיעור היתרי הבנייה המלאים (בחלק מהמקרים ניתן אישור לחלק מהמגרש/הוגשה בקשה וטרם דנו בה/ניתן היתר בתנאים מסוימים/כלל לא הוגשה בקשה) שניתנו בכל עיר, ושיעור הזוכים שטרם הוגשה בגינם בקשה להיתר.
להלן טבלה המציגה לנו את הנתונים הנ"ל:
- סה"כ היו עד עכשיו 1132 הגרלות, חלקן הגרלות המשך (כאלה שממשיכות הגרלות שכבר נעשו) וחלקן ראשונות.
- מתוך כל ההגרלות שציינתי, 614 מהן עדיין נמצאות בתהליך הגרלה! כלומר כרגע הציפורים שם עדיין על העץ… בפועל אין עוד אבן אחת ולא בטוח שתהיה.
- 421 מהן נמצאות בתהליך בחירת דירות – כלומר גם פה, עוד אין אבן אחת על הקרקע כנראה…
- לגבי היתרי בנייה, מתוך כל ההגרלות שציינתי, רק 521 מהן קיבלו היתר בנייה מלא. ל-348 הגרלות טרם הוגשה בקשה/הוגשה בקשה/הוגשה בקשה לחלק מהמגרש.
- סך הנרשמים לתוכנית מחיר למשתכן עומד קצת מעל ל-3 מיליון, סך הזוכים (בכל ההגרלות, גם אם חלקן לא יקרה בפועל) עומד על כ-66.5 אלף.
- מכל 1132 ההגרלות שציינתי, רק 2 עברו עד היום בקרה לאחר אכלוס… שזה 27 זוכים בלבד.
משה כחלון נבחר בשנת 2015, ובפועל התוכנית החלה בשנת 2016 (אותה שנה שמהרבעון השלישי שלה אנחנו רק יורדים בקצב התחלות הבנייה). כחלון התהדר בתקשורת לא מעט אודות המחיר למשתכן… אך נראה שהמספרים מספרים לנו סיפור קצת אחר.
בפוליטיקה האמת לא חשובה
בטח שלא האמת שעלולה לפגוע בססמת בחירות של מישהו…
מעולה! מסביר את המאחורי הקלעים של כל המסיבות עיתונאים שהוא רץ לארגן ….
כבוד על ההשקעה
הארות שלי:
נדלן זה לא פיצוחים , להוציא היתר לוקח כשנתיים ובניה עוד כשנתיים – לכן כמות הדירות שבניתן הסתימה אינה מלמדת דבר
בנוף , במחיר למשתכן הוצעו גם מגרשם לפני תכנון מה שדורש זמן נוסף
מה שמענין אותנו הוא כמות הדירות שיבנו ודירה שנכנסה להליך היא דירה שתבנה[בשולים יתכנו מיקרים שלא]
בנוסף , המגרשים ששווקו כוללים בתוכם גם דירות לשיווק ישיר ולא רק למחיר למשתכן – דהינו באותו הבנין רק חלק ממנו הם דירות למשתכן והשאר למכירה בשוק החופשי , אותנו מענין כלל הדירות ששווקו
בהעדר מידע אני מניח שיש 15-20אלף דירות ששווקו – דהינו כ 80-90 אלף דירות שווקו
בנוסף בכוונת המשרד לשווק עוד 40-60אלף דירות בכל שנה – גם כאן יקח זמן עד שיבנו ויהיו מגרשים לתכנון
בשלב כלשהו יהיה צורך לשווק מגרשים וכננים בלבד עם תוכניות מוצעות [דעתי בלבד] – הבעיה שכלל לא ברור שהשיווק ימשך הכל תלוי בממשלות הבאות
נקודה נוספת: כמובן שיש גם מגרשים פרטיים שיוצעים לשוק , רובם תמא 38 חלקם אדמה פרטית שמופשרת [הגוש הגדול בתל-אביב , המשולש ברמת גן ועוד]
אם משקללים את כל הנקודות האלו אזי לפנינו שנה שנתיים עם התחלות בניה[היתרים] נמוכות [ועדין גבוהות מלפני עשור]
כשלאחר מכן חזור לכ 40-60אלף ויותר
הבעיה: תלוי מאד בעבודת הממשלה וזה הדבר הכי לא יציב במדינה,
בכל מעבר מעלית מחירים לתיצבות וירידה יש שלב של הפחתת בניה פרטית , הקבלנים חוששים מירידות , מוכנים לשלם הרבה פחות על הקרקע [כל הירידה במחיר נופלת על הקרקע] המוכרים הפרטיים כמובן לא מוכנים ומנסים מזלם , וכשעובר הזמן מפנימים שאין ברירה
אך המצב היום שונה , כולם באיודאות ,קבלנים מדברים על עלות מחירים [לא התיצבות] וכמובן שבמצב כזה לשלם פחות לא בדיוק יופנם עי המוכרים
דעה פרטית , חלקה ניחושים בהעדר חלק מהמידע
תודה יהודה
מסכים איתך שנדלן זה לא פיצוחים ושזה לוקח זמן (במיוחד אצלנו).
עדיין… אני חושב שהנתונים המוצגים כאן לא השאירו לי לפחות ספק כי זו תוכנית פשוט מבוזבזת ופופוליסטית בעיקרה.
לגבי מתן היתרים, שים לב של32% מהזכיות עוד טרם הוגשה בכלל בקשה לקבלת היתר כזה או אחר (מלא או חלקי).
בשורה התחתונה, קיימת האטה בקצב התחלות הבנייה כבר כשלוש שנים… וקטונתי לומר ולדעת האם המגמה הזו תימשך.
אני מסכים איתך כי המצב ממש לא מבשר לנו כי אנו לפני ירידת מחירים בנדלן… וקשה לי להאמין (יותר נכון אני מקווה) כי הממשלה הבאה תמשיך בתוכנית של המחיר למשתכן. לדעתי, פרט לפרויקט ספציפי כזה או אחר, בגדול מדובר על שכונות עמידר של העתיד ותו לא.